住まいの点検保守のポイント

  定期的な点検を行うことで、
           早期に異常を発見することができ補修にかかる費用を最小限に抑えることができます。

木造住宅は、構造部材が腐朽したり、シロアリの被害を受ける場合があります。
鉄骨造の住宅でも、柱などが錆(サビ)て脆くなる場合があります。
腐朽の原因となる細菌やシロアリは湿気を好み、雨漏りや結露(けつろ)などにより
構造部材が濡れたり、湿った状態が続くことが被害の主な原因となっています。
こうした構造部材の被害の兆候に気付き、適切な対策を早期に講じることが重要です。

また、材料の耐久性に問題はなくても、台風や降雪、地震等によりずれたり、壊れたりすることもあります。

定期的な点検に加え、自然災害等の後にも点検することが望まれます。

住まいの点検保守は、専門家である万洋商事にお任せください。


■屋根

【点検】

屋根の点検では、住まいの外側や窓(2階の窓から1階の屋根を見る)から定期的に目視で観察して行います。

雨漏りを生じないよう、スレート金属板などの 屋根ふき材料の欠け・変色等の傷みやずれがないか、平らな屋根(陸屋根)では、表面の防水層のはがれ等の劣化が無いか、排水口のつまりや水たまり等がないかを診ます。

屋根からの雨漏りは、天井の染みなどで分かることもあります。
ほとんどの住宅には、天井裏の点検口(小屋裏点検口)が設置されているか、押入の天井が外せますので、 点検しやすくなっています。

【保守・補修】

補修については、戸建て住宅の屋根は、下地となる合板の上に防水シートを張り、その上に瓦やスレート、金属板などの屋根ふき材を、くぎ等で留め付けていくのが一般的な作り方です。
不具合をみつけた際や、塗装や建材の耐用年数に近づいた際には、状況に応じ、再塗装、屋根ふき材のふきなおし、合板や防水シートの交換を行うなどの補修を行います。

■外壁

【点検】

外壁の点検では、雨や湿気が壁内に浸入しないよう、モルタルサイディング下見板張などの壁材にひびわれ、変色、はがれなどがないか、壁の継ぎ目のシーリング材がひび割れたり、切れたりしていないかを診ます。
バルコニーと外壁の接点付近は、雨水の浸入が多い場所なので、変色などの異常に特に注意しましょう。
ガラス戸等のサッシの枠と外壁のすきまや、雨どい(縦管)など外壁に取り付けられた部材の取り付け部分など にもシーリング材が使われていますので、劣化していないか確認します。
台風や、地震等により外壁がひび割れたり、シーリングが切れたりすることもあります。定期的な点検に加え、自然災害等の後にも点検することが望まれます。
また、外壁の内部には、室内外の気温差から結露が生じているおそれがあります。最近の住宅は、断熱性を確保すると共に結露しにくいように配慮していますが、 住宅の使用状況などによっては結露が起きる可能性はあります。内装材の染みやカビの発生、壁から床下への水もれなどに気付いた場合は、当社にご相談ください。

【保守・補修】

補修については外壁の場合、下地の軸組や合板を防水シートで覆い、その上に壁材を取り付けている場合が多く、わずかなひび割れなどですぐに雨水が浸入するわけでは ありませんが、状況により、シーリングの補修(打ち換え)、外壁のひび割れの補修・再塗装などを行う他、劣化の程度が著しい場合は外壁の張り替え等を行います。

■バルコニー

■防水層

瓦や化粧スレートのような屋根葺き材を用いない平坦なコンクリートの屋根やバルコニーでは、室内に雨水が浸入しないようにするために防水性のある層を設置します。これを防水層といいます。
防水層には、バルコニーに良く用いられるFRPという繊維強化プラスチックを用い塗膜防水を行う耐水性、耐食性、耐候性に優れたFRP防水や、屋根面に用いられることの多いアスファルト防水、シート防水などさまざまなものがあります。

【使用する上での注意点】

防水層は熱による伸縮や地震、経年劣化、下地が動くことなどによって切れることがあります。また、FRP防水、シート防水は火気に弱いので、タバコや花火、 バーベキューなどは避けてください。重いもの、とがったものを置くと防水層が切れやすくなりますので、そのようなものは置かないようにしてください。

【点検】

住まいのバルコニー・ベランダに出て、定期的に目視で観察して点検します。
雨の日に雨水が流れる様子とあわせて点検するとよいでしょう。危険を伴う高所などの点検・補修は、当社にご依頼ください。
<主なチェック項目>

  • 防水層のひび割れや変色の有無

  • 排水口の溝がつまっていないか

  • 水が流れにくくなっていないか

  • バルコニーと壁の取り合い部分の壁にひび割れが発生していないか  など

【保守・補修】

メンテナンスについては、バルコニー・ベランダの排水溝のゴミの掃除は、こまめに行いましょう。
排水溝が詰まってしまうと、大雨や台風の際に排水することができなくなりプール状態になってしまい、あふれた水が室内に浸入してしまうこともあります。 補修時期の目安は、5年程度でトップコート10年程度で防水層の塗り替えを検討(FRP防水)してください。


■手すり

手すりには、表面保護のために塗装が施されています。長年の風雨による汚れや傷等により、木では腐朽、鉄ではさび、アルミでは白い腐食が生じます。 範囲が広がると、手すりなどがぐらついたり、壊れてしまいます。
また、木材は腐朽すると、菌によって分解された成分に中にシロアリを誘引する物質が発生します。放置すると破損が広がり、床の沈みなどを招くこともあります。 ベランダと壁の取り合い部分では、壁にひび割れが発生することがあります。

【点検】

点検は、住まいのバルコニー・ベランダに出て、定期的に目視で観察して点検します。

  • 木は雨水や湿気を受け腐りやすいので、腐朽している箇所を目視で観察します。

  • 鉄はさびの有無を目視で確認して、手すりのぐらつきや破損状況を確認します。

  • アルミは長く使う間に汚れや傷、あるいはアルミ以外の金属との接触により白い腐食が生じることがありますので、破損や腐食の有無を目視で確認します。

【保守・補修】

メンテナンスについては、手の届く身近な場所は、補修を行いましょう。
木部は表面の汚れをよく落とし、市販の塗料を利用してひび割れが出る前に塗り替えましょう。
鉄部はさびのある部分をサンドペーパーなどでサンディングし、さび止め塗料で下塗りし、完全に乾いてから仕上げ塗装をしましょう。
アルミ部は目の細かいサンドペーパーで腐食部分を落とし、市販の透明ラッカースプレーを吹付けましょう。 塗料、透明ラッカースプレーはホームセンターなどで購入することができます。

■基礎

基礎は、建物を地盤に固定し、また建物に加わる風圧力や地震力などさまざまな力を地盤に伝えて安定を保つという重要な役割を果たしています。 通常、建物の基礎の上には、土台と呼ばれる木材を設けて、アンカーボルトで基礎と緊結しています。
基礎には、床下換気口が設置されていて、床下の湿気を排出するようになっています。 床下換気口のかわりに基礎と土台の間に厚さ2cm程度の石やプラスチック等の板状のものなどを設けて、 土台を基礎から浮かすことで床下の湿気を防ぎ通風を可能にするものもあり、ネコ土台といいます。

【起こり得る不具合】

地盤の状況にもよりますが、長期間にわたる荷重、付近の地下水くみ上げ、地震などが原因で地盤が局部的に沈下した場合、 住宅が不同沈下といい不揃いに沈下してしまうことがあります。
不同沈下がおきると、建具の開閉がスムーズでなくなる、隙間ができるなど生活上の支障の他、基礎に大きなひび割れが発生したり、 建物が傾いたりするなど安全性にも影響がでてきますので、定期に点検を行ってください。
ひび割れもヘアークラックであれば問題は少ないですが、深く、広いひび割れは、安全性に影響のある場合があります。
また、床下や土台は、地盤面に近く湿気がこもりやすいため、腐朽やシロアリの被害を受けやすい部位で、床がたわんだり、傾斜してしまうことがあります。

【点検】

床下の点検は、床下の湿気の有無、土台や束、床組材などの部材の変色や、木槌やドライバーによる打診、触診、 基礎まわりの蟻道(ぎどう)・蟻土(ぎど)の有無の目視などにより診て、腐朽、シロアリ、錆等の被害や、設備配管の漏水等の兆候がないかを点検します。
床下は、床下点検口から、又は床下収納庫を外せば点検できるようになっていることが多いです。できるだけ広範囲を、特にお風呂や脱衣室の近くは、 湿気が多く注意して点検します。
基礎(住宅の最下部のコンクリート部分)の点検は、床下及び住宅の外から行います。
ポイントは、基礎の内部まで届くようなひび割れやシロアリの被害を受けた時に見られることがある蟻道、蟻土、木材が腐朽していないかです。 ひび割れが見つかった場合や蟻害、腐朽などの被害を発見した場合は、すぐに補修を依頼してください。

【保守・補修】

メンテナンスについては、基礎の立上りコンクリート部分(モルタル仕上げ)の雨水のはねあがりなどの汚れは、乾燥している時にブラシなどで落としましょう。
また、住まいを長持ちさせるための劣化対策として、床下換気は非常に重要です。床下換気口のまわりに植物や物を置くなどして、 床下換気口をふさがないようにし、日頃から床下を乾燥状態に保つようすることが重要です。
補修については、点検結果の判断や、腐朽やシロアリ被害等の対策、基礎・地盤の補強措置などは専門性が高いので、当社へご相談ください。

■建具

【点検】

建具の点検
建具は、住まいの開口部に設けられる開閉する機能を持つ仕切りのことで、採光や換気を行うだけでなく、雨や強風から住まいを守り、防犯上においても大切な部位です。
建具は屋外に面しているため、外気や雨にさらされ、かなりのほこりや汚れが付着しています。また、レール部分に砂やほこりがたまったり、 戸車の油不足により開閉に支障をきたします。
不具合としては、建具そのもののゆがみや、付属金物のゆるみやさび、油不足などが原因で、建具の開閉がしづらくなったり、ギイギイ音が発生する場合があります。 柱や梁などの構造のゆがみや不同沈下が原因となって、建具の建付け不良となって表れることがあります。
玄関建具が閉まらない場合は、丁番のビスがゆるんでいてドアが下がっている場合がほとんどです。アルミサッシも開閉してみて、スムーズか、音がしないかを確認します。
シーリングの点検
アルミ製の窓枠と外壁が接する部分には、シーリング材が充填されています。
シーリングは、サッシと外壁の隙間から水が内部に浸入するのを防ぐ防水上重要な役割を果たしていますので、シーリングがひび割れていたり、 シーリングがサッシの枠から剥がれていたりしないか、定期的な目視点検を行ってください。

【保守・補修】

建具の補修
ドアを持ち上げて、ビスをしっかり締め直してみましょう。アルミサッシが開閉不良の場合は、戸車に油をさすか、市販の潤滑油を吹き付けると、 スムーズに開閉することができます。
また、建具は外気や雨にさらされかなり汚れが付着しています。住宅用洗剤などを用い拭きましょう。 玄関ドアが重かったり、ギイギイ音がする場合は、丁番に少量の機械油をさします。 アルミサッシの戸が重くなり、キィーという音がするようになったら戸車の交換時期です。木製ドアで15~20年アルミ製ドアで20~30年 が取替えの目安となります。
シーリングの補修
手の届く範囲のシーリングの軽微なひび割れや切れなどは、ご自分で市販のシーリング材をつかって補修することができます。
ただし、2箇所以上ある場合や、手が届く範囲の軽微なもの以外は補修を依頼してください。 シーリング材が硬化し、はがれてきたり、ひび割れが出てきた場合は、当社にご相談ください。

■給排水管

【点検】

キッチンや浴室、トイレ、洗面所などに水やお湯を供給し、使用後の排水を敷地外へ排出する設備のことを給排水設備といいます。 部品の摩耗・腐食、水漏れ、悪臭、つまりなどの症状を出さないために定期的に点検を行います。
給排水管は、老朽化や性能の低下といった経年変化などが原因で、水漏れや排水不良などの不具合が発生することがあります。
また、配管の温度が低くなると、管の表面が結露することもあります。床下や天井裏、壁の中など隠ぺいされた部分に水漏れや結露が起きている場合、 発見が遅れると建物の主要構造部等にも悪影響を及ぼし、木材の腐朽や結露、カビ等を発生する恐れがありますので、定期的な点検が必要です。

点検は、キッチン・浴室・洗面所などの水まわり周辺は水漏れの有無を目視観察で行います。
また、床下点検口から覗いて、床下の給排水管から水漏れや管の結露により木部が劣化していないかどうか点検してください。 周辺の木部にシミなどを発見したら、水漏れ、結露、雨漏り等、何が原因か調査の必要があります。
定期的に水道メーターを見ることは、日々使用している水量の把握や目に見えない水漏れを知ることができます。
水漏れは、日常生活に支障をきたすだけでなく、建物の主要構造部等にも悪影響を及ぼす恐れがあるので、水漏れが見つかった場合は、すぐに補修を依頼してください。

【保守・補修】

排水管はゴミや毛髪、糸くずなどがからんで流れにくくなり、詰まりの原因となります。
水の流れが悪くなった場合には、市販のパイプ洗浄剤や掃除用具等を利用し掃除を行ってください。
数回やっても直らない場合には、補修を依頼してください。

■雨樋

【点検】

屋根からの雨水を軒樋で受け、縦樋に集めて排水する役割をしているものを雨樋といいます。 雨樋は、硬質塩化ビニル製のものと金属製のものがあります。一般的には硬質塩化ビニル製が多く用いられています。 不具合で最も多いのは、雨樋にゴミなどがたまり、つまってしまい雨水があふれることです。
硬質塩化ビニル製の雨樋は、金属製のもののようにさびる心配はありませんが、どちらの雨樋も、変形したり、 つまったりすることにより雨水があふれ、外壁をぬらしたり、泥をはね返ししたりして、建物を汚損したり、外壁からの雨漏りの原因になったりします。

点検は住まいの外側や窓(2階の窓から1階の樋、2階の外壁に取り付けられた樋を見る)から定期的に目視観察で実施します。 雨の日に雨水が流れる様子とあわせて雨水が溢れていたり、樋から漏れていたりしないかを点検するとよいでしょう。

【保守・補修】

メンテナンスについては、樋がつまらないようにすると共に、年に2~3回定期的に掃除をしましょう。特に梅雨の前、台風の前後、落ち葉の季節の後は注意が必要です。 雨樋の軽微なはずれは、市販の雨樋補修テープや雨樋専用接着剤で補修できますが、手が届かない場合(雨樋の勾配の補修など)や危険を伴う場合は当社へご相談ください。

屋根の点検と補修

■瓦

瓦は耐候性、耐火性、遮音性に優れていますが、地震や台風・強風、年月の経過などで瓦がずれたり、割れたりすることがあります。
「ずれ」や「割れ」は、雨漏りの原因になってしまい、屋根の下地や柱を腐らせて大切な住まいの寿命を確実に縮めてしまいます。 また、補修にかかる費用も上がってしまいます。

【保守・補修】

瓦の「ずれ」や「割れ」の補修には、瓦の固定、取替え、しっくい塗りなどの方法があります。 補修時期の目安は15~30年程度で全面葺き替えを検討が必要です。補修については当社へご相談ください。


■化粧スレート

石や石綿セメント板などの薄板材料を用いて、重ね合わせながら葺かれた屋根をスレート葺きといいます。
軽量で薄い(厚4~6mm程度)ことが特徴ですが、地震や台風・強風、年月の経過などで化粧スレートが浮き上がったり、ガタついたりしてくることがあります。
その場合は、すぐに点検、補修をおすすめします。

【保守・補修】

特に日常的な手入れは必要としませんが、「割れ」、「はがれ」、「浮き」の補修には、差替え、すき間に充填剤をつめるなどの方法があります。
屋根用化粧スレートは相当の耐候性があり、褪色しにくいものですが、時間と共に色あせ、色落ちが目立つようになります。 再塗装の際には、専用の塗料を使用しましょう。棟板や軒先、棟包、けらばなど、屋根の一部にカラー鉄板を使用している場合は、 この部分も点検および再塗装が必要となります。15~30年程度で全面葺き替えを検討してください。


■金属板

亜鉛めっき鋼板(トタン)、すずめっき鋼板(ブリキ)、銅板などによって葺かれた屋根を金属板葺きといいます。
金属板は、吸水性や透水性がないため、接合部の水密性が十分であれば防水性の高い屋根を葺くことができますが、さびは耐久性を損ないます。
地震や台風・強風、年月の経過などで金属板が浮き上がったり、ガタついたりしてくることがあります。

【保守・補修】

屋根の上にごみや落ち葉がたまった状態で放置すると、水はけが悪くなり、雨漏りやさびの原因になってしまいます。 屋根の上にごみや落ち葉がたまっているのを見つけたら、ホースで水をかけて落とす、さおなどで取り払うなど、屋根に上らずに安全にできる範囲で、 ごみや落ち葉を取り除きましょう。
亜鉛めっき鋼板の耐久性を維持するためには、色あせ、色落ちやさびが生じる前に塗り替えることが必要です。表面が白っぽくなっていたら再塗装が必要です。 亜鉛鉄板に塗装している屋根は3年程度で塗り替えを目安にしてください。


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外壁の点検と補修

■サイディング

工場で製作された板状の外壁材に釘やビスなどを用いて間柱などの下地に取り付ける乾式工法を総称して、サイディングといい、 使用材料によって窯業系、金属系、木質系などに分類されます。
窯業系は、セメント質と繊維質を主な原料としていて、防火性、施工性、意匠性に優れているなどの特徴があります。 金属系は、断熱性や遮音性を配慮して発砲樹脂で裏打ちした複合パネルが大半で、防水性、 経済性に優れているなどの特徴があります。
点検については、シーリングのはがれや劣化、サイディングのひび割れや接合部のゆるみなどは、雨漏りの原因になってしまいますので定期的に行ってください。 特に大きな地震などの自然災害時には、サイディングがひび割れたり、シーリングという弾力のあるゴム状の材料が切れたりすることがありますので注意してください。

【保守・補修】

メンテナンスについては、 サイディングの表面に凸凹の多いタイプを用いている場合、雨水や朝露が付着して日照が不足して乾燥しにくい等の条件が揃うと藻やコケが発生して美観を損ねることがあります。 外壁が汚れた場合の場合は、窯業系サイディングではブラシやモップで水洗いできますが、表面が塗装されているので、ブラシはやわらかいものを使用して、 塗膜にキズをつけないよう注意しましょう。
金属板・金属系サイディングでは、吸湿性が低いので、少々の汚れは手軽に水洗いで落とすことができますが、表面にキズなどがつくとさびなどの原因になりますので注意しましょう。
補修については、色あせ・色落ちなどで再塗装をする際には、専用の塗料を使用して塗り替える必要があります。当社へご相談ください。


■モルタル系

一般にモルタルを3回程度(下塗り、中塗り、上塗り)塗った上に、仕上げ材として吹付けタイルやリシン(砂粒状の塗料)などで塗装したものをモルタル壁(湿式工法)といいます。
モルタルは性質上乾燥収縮によるひびが入りやすく、ひび割れを完全になくすことは難しいです。
最近ではひび割れを発生しにくくする工法なども開発されていますが、下層に耐水合板や防水シートなどの防水層があるので、ヘアクラック(髪の毛のように細い表面的なひび割れ) 程度のひびであれば心配いりません。
モルタルのひび割れは全てが危険なわけではありませんが、通常、ひび割れの幅が0.3mm以上になると、長期間放っておくと、そのすき間に水が入り込みさらに大きなひび割れにつながり、 水分が内部構造を腐らせるなど悪影響を及ぼすことがあります。
ひび割れから、錆の混じった水がでていたり、ひび割れの廻りが変色していたら、ひび割れに水が浸入していることが考えられますので、要注意です。

【保守・補修】

メンテナンスについては、外壁が汚れた場合には、仕上げを損傷しない程度に柔らかいブラシなどで水洗いします。ヘアクラックは、放置しておいても問題ありません。 補修時期の目安は3~5年程度でひび割れの部分的な補修、 7~10年で部分的な塗り替えや吹き替え、15~20年程度を目安に全体的な再塗装を検討してください。


■下見板張

一般にワニス(ニス)やオイルステイン、オイルペイント(ペンキ)などで塗装した木板を上下に数センチずつ重なり合うように張ったものを下見板張といいます。
下見板張は、木材の持ち味を生かし自然の木の優しさや温かみがあるなどの特徴があります。
オイルステインは木材にしみ込む塗料のため、被膜が弱いです。直射日光や雨などの当たる場所では、木部の色あせや色落ちが早く起こってしまいます。
木材は雨水や湿気を受けることにより色が落ち腐りやすくなったり、乾燥収縮によって板が反ってきたりします。 乾燥収縮によって生じた反りで大きなすき間ができると室内への透水の原因になってしまいますので、定期的に点検を行ってください。
常に乾燥状態を保てるように留意して、浮いた釘が見つかった際には打ち込みましょう。木材の大きな損傷は取替えが必要となりますので、その様な場合は当社へご相談ください。

【保守・補修】

メンテナンスについては、外壁が汚れた場合には、乾いたタオルなどで軽くホコリを落とし、 住宅用洗剤などを利用し汚れが気になる箇所をぞうきんのきれいな面でまんべんなく均一に拭きます。
こすり過ぎると、そこだけが変色する恐れがありますので注意してください。 補修時期の目安は 3~5年程度で再塗装を検討して下さい。


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